약 70억 전세 사기꾼의 피해자입니다 잠적한 임대인을 찾습니다

안녕하세요.

저희는 전북 익산의 90년생 30대 김모씨(이하 ‘임대인’)에 의한 전세 사기 피해자입니다.

저희의 사정을 알리고, 잠적한 임대인을 어떻게든 찾고 싶은 마음에 글을 올립니다.

임대인은 신용불량자인데 21년 1월 임대사업자로 등록한 뒤
서울 강서구, 강동구, 구로구와 경기 부천시 등 각지에서 건축주로부터 약 60여 채의 주택을 자기 돈을 들이지 않은 채 매입하였습니다. 이로 인해 임대인은 약 70억 상당의 부동산 거래를 한 것으로 추측됩니다.

주택임대차보호법에 의하면 대항력 있는 임차인(전입신고와 점유)이 있는 주택을 임대인이 매매할 경우 기존 임대인의 임대차보증금 반환 의무는 없어지고, 새로운 임대인에게만 임대차보증금을 반환받을 수 있습니다.

이러한 법의 규정을 이용하여, 건축주는 임차인을 구한 뒤 소위 바지명의자에게 집을 임차인의 전세 가격으로 팔아 바지명의자는 0원으로 주택의 소유권을 취득합니다.

이 경우 바지명의자들은 신용불량자인 경우가 많아 임차인은 바지명의자에게 나중에 임대차보증금을 돌려받을 수 없습니다.

즉, 건축주는 임대차계약을 체결한 것이지만 그 돈을 받고 바지에게 책임을 떠밀고 도망간 것이고, 실질적으론 임차인에게 보증금에 주택을 넘긴 것입니다.

특히, 임대인인 김모씨는 위에 더하여,

1. 21년 1월에 등록한 임대사업자라 임대사업자 보증보험에 가입할 의무가 있음에도 가입하지 않고, 오히려 임차인들이 임대사업자의 보증보험 가입여부를 확인하기 어려운 점을 이용하여 보증서를 위조한 뒤 가입했다고 임차인을 기망하였습니다.

2. 22년경에는 일부 임차인들에게 자신이 장기 해외 출장을 나가게 되어 한국에 있을 때 연장하자고 하며 증액을 요구하여 각 500만원 가량 증액하여 돈을 받았습니다.

3. 어떤 임차인에겐 임대차계약 만료가 다가오자 후속 임차인과 계약을 체결하였다고 하며 임대차계약서를 위조하여 보냈습니다. 해당 임차인이 혹시나 하는 마음에 계약서 상 부동산에 연락해보니 그런 사실이 없어 부동산에서 임대인을 경찰서에 사문서 위조로 고소하였으나 임대인이 위조사실을 몰랐다는 등 주장하여 강서경찰서에서 무혐의처분 했습니다. 즉 아무 처벌도 받지 않았습니다.

4. 이 외에도 아무일 없이 돈을 돌려받고 싶은 임차인의 상황을 이용하여 자신이 퇴거대출을 받으려고 심사 중이다/자신의 친척이 전세로 들어오려고 전세대출 심사 중이다/신용대출로 바꿔서 심사 중이다라고 말을 계속 번복하여 시간을 끌었습니다.

5. 또한, 돈을 돌려줄 수 없을 것 같다고 임대차계약을 연장하면 자신이 임대사업자 보증보험에 가입하겠다고 다시 기망하려고 하여 임차인이 국세완납증명서를 요구하자 대담하게도 공문서인 국세완납증명서를 위조하여 보냈습니다. 공문서 위조는 실형을 피할 수 없는 중범죄인데 이 자가 그런 짓까지 했습니다.

6. 그리고 자신은 건축주로부터 채당 100만원 가량을 받았을 뿐 자신은 돈을 받은 것이 없어 자신도 피해자라고 주장하며, 돌려줄 돈이 없다고 합니다. 실제로 피해자 중 한명이 임대인의 통장 다수를 압류한 결과 가지고 있는 예금은 커녕 다른 국가기관에서 압류가 이미 들어와 있었습니다. 임대인은 최근까지도 피해자들에게 죽는 소리를 하며 돌려줄 돈이 없다고만 앵무새처럼 반복한 뒤, 6월부터는 잠적해 버렸습니다.

7. 그러나 위와 같이 재산이 없다는 임대인의 사정은 실은 사실과 전혀 다를 수 있습니다. 다른 피해자와 쓴 임대차계약서에는 임대인의 주소가 서울 송파구 잠실동 소재 갤러리아팰리스(현 매매가 28억, 전세가 8억 상당)인 것이 확인되었습니다. 고가의 아파트입니다. 그리고 22년 이혼했다는 임대인의 말을 들었는데 위와 같은 사정을 종합하면 임대인이 불법적으로 모은 재산을 보전하기 위한 위장이혼일까 염려됩니다.

어떤 분들은 “왜 전세 사기를 당했지? 피해자에게 잘못이 있는 게 아니야?”라고 생각하실 수도 있습니다.

그러나,

임대인의 위 같은 주택 매입은 부동산 가격이 정점이던 21년에 집중적으로 이루어졌습니다.

집값이 천정부지로 올라 집은 살 수 없고, 은행의 금리가 낮아 많은 청년·신혼부부가 월세보다 전세를 선택하고, 그 덕에 전셋집을 구하기가 어려운 시기였습니다.

또한, 피해주택의 등기에 은행으로부터 융자 등 선순위 근저당권이 없어 서류상으로 전혀 문제 될 것이 없었고, 전세대출 시 은행에서 한 감정평가로도 감정평가액이 보증금 이상으로 나왔습니다.

그리고 전세가율과 같은 경우, KB시세나 실거래가 공시되는 아파트와는 다르게 빌라는 실거래 시세가 없어 적정한 전세가를 알기 힘듭니다. 지금처럼 전세사기가 사회적으로 문제되기 전이고 오히려 전세난이었던 21년엔 대부분 등기부가 깨끗하면 안전하다고 생각했지 해당 주택의 매매가와 전세가격을 비교하여 전세가율까지 계산하는 경우는 드물었습니다.

더군다나 위와 같은 제도적 흠결을 이용하여 조직적으로 행동하여 재산적 이득을 취한 사기꾼의 행동을 피해자의 잘못으로 몰아가는 것은 잘못된 일입니다.

위 임대인은 21년 계약 당시 신용평점 250점의 신용불량자였고 사금융 연체로 인해 법원에 채무불이행자 등록까지 된 사람입니다.

그런데 이런 사람도 민간임대주택에 관한 법률의 임대사업자 등록이 가능합니다.

그리고 그 제도를 통해 다주택 취득에 대한 취득세를 감면받았기 때문에 이와 같은 범행이 가능했습니다.

또한, 은행도 대출 전 감정평가 시 가격을 뻥튀기하는데 일조하여 어떻게 해서든 전세금보다 감정평가액을 더 높게 만들었습니다.

위와 같은 사정이 있는데도 이것이 전적으로 피해자인 임차인의 잘못이어서, 개인 간의 문제일까요?

만약, 임대사업자 등록을 아무나 받지 못했다면, 이와 같은 일이 가능했을까요?

저는 그렇지 않다고 봅니다. 위와 같은 일로 이익을 보는 건 임대인인 김모씨뿐만이 아닙니다.피해자가 증명하기 어려우나 정황상 법률상 정해진 중개수수료보다 더 받은 것으로 보이는 공인중개사들과 건축주.

건축주는 분양되지 않는 집을 분양하기 위해 전세라는 제도와 임대차보호법을 악용하여 위와 같은 일을 하는 것입니다. 자기의 이익을 최대한 보전하기 위하여 분양가보다 높게 전세 세입자를 구해다가 전세금과 분양금의 차액을 공인중개사와 바지명의인에게 분배함으로써 이 셋은 각자의 이익을 얻은 것입니다.

지금 저희 피해자들은 임대인 소유로 보이는 주택에 편지를 보내 겨우 연락이 닿은 뒤

함께 고소하여 경찰에서 임대인을 수사 중에 있습니다.

그리고, 수사 개시 후 임대인은 잠수 중이어서 임차인들이 집행권원을 확보하기 위해서는 소송을 통해야 하고 소송과 경매 비용을 합치면 셀프로 진행한다고 해도 500만원 가량이 필요합니다. 저렴하게 지급 명령 등 전자 소송을 해도 경매까지는 최소 500~600만 원이 듭니다.

아무리 나중에 법적으로 임대인에게 청구할 수 있다고 해도, 당장에 임차권등기부터 경매까지 일체의 민사적 조치를 가장 저렴하게 셀프로 진행했을 때 500~600만 원이 있어야 한다는 겁니다.

임대인, 건축주, 공인중개사들의 조직적인 사기로 인한 임차인의 피해가 정말 이루 말할 수 없습니다.

임차인들은 21년 계약 당시 20대 중후반에서 30대 초반인 경우가 대다수여서, 임대차보증금의 절반 이상, 많게는 80% 이상을 대출받은 이들이 많습니다. 대표 글 작성인의 경우 임대차보증금 2억 4천 5백 중, 7천만 원은 부모님께 지원받고 나머지 1억 7천 5백만 원을 빚졌습니다. 이로 인해 부모님 앞에서 얼굴을 들지 못하는 것은 물론, 1억 7천이라는 빚을 경매로 집을 받아서 팔아서 갚든, 어떠한 방법을 사용해서 갚아야 한다고 생각하니 그야말로 등골이 휩니다. 부모님께서 지금은 마음을 풀고 도와주시지만, 처음 전세 사기 사실을 알렸을 때는 저를 원망하시고, 주변 지인들도 저를 한심하게 보는 것 같아 우울했습니다.