부동산 앞으로 안좋아 진다 좋아진다 다양한 의견이 많은데요
무작정 예상을 하기 보다는 현재 우리나라가 처해있는 상황에 대해서 정리를 해볼까 합니다
1. 세계 경제의 두 축은 환율과 금리 입니다. 당연한 말이지만 미국 금리가 전세계에 가장 큰 영향을 끼칩니다.
2008년 서브프라임 이후 미국은 자국내 경제부양을 위해 기준금리를 0%까지 내렸었습니다. 현재는 기준금리가 조금씩 오르는 상황이구요. 시간차는 있지만 우리나라도 울며겨자먹기로 이 흐름에 따라갈 수밖에 없습니다. 어느정도 경제체제가 갖추어진 1980년대 이후에는 늘 그랬습니다. 무역국가인 한국에서 환율문제는 매우 중요하기에 더더욱 그렇습니다.
2. 문제는 저금리 시대에 돈이 마땅한 투자처를 못찾고 대부분 부동산으로 몰려간다는 점입니다. 단언컨데 MB정권 이후 우리나라 부동산은 경제발전에 따라 오른 것이 아닙니다. 시중에 돈이 넘쳤고 그 돈이 부동산에 몰려서 그런 것입니다. 은행돈이에요. 그런 은행이 돈을 돌려달라고 하고 있습니다.
3. 여기서 금리 문제가 발생을 하는데 금융연구원의 '주택담보대출 리스크 관리를 위한 규제 및 대출상품의 설계'라는 보고서를 보면 우리나라의 순수 고정금리 대출은 5%밖에 안됩니다. 90% 이상이 금리 인상의 영향을 받는다고 보면 됩니다. 주담대 상환에 부담이 커지는 것은 정해진 사실입니다.
4. 어제 한국은행에서 '1/4분기 자금순환동향(잠정)' 보고서를 발표했습니다. 가계 및 비영리단체의 순자금운용규모 즉 여윳돈이 작년 1분기 대비 반토막이 났습니다. 여윳돈은 꾸준히 줄고 있답니다. 그래서 자영업이 너무너무 힘든겁니다. 최근 문정부가 들어서서 소비심리가 회복되었다는 기사들 많이 보셨을텐데요, 아직 2분기 집계는 안나왔지만 대통령바꼈다고 주머니 사정이 나아지지는 않았을겁니다. 심리와 내 호주머니는 비례하는게 아니거든요.
5. 2014년 이후 현재까지 분양된 아파트가 공급수요 대비 약 114%정도 됩니다. 분양지역의 분양수와 인구수의 비율에 따라 차이가 있겠지만, 일단 지방 일부 지역을 제외하고는 벌써 침체 현상이 오기 시작했습니다. 걱정마세요 그럼에도 불구하고 집은 계속 짓고 있거든요.
6. 회계기준 변경 : 의사 라이선스만 있으면 신용대출이 묻지도 따지지도 않고 7억까지 나오는 사회입니다. 그러나 이제는 소득 증빙이 되지 않으면 그 이상 대출이 어려워 집니다. 회계기준 가지고 하고 싶은 말이 많으나 이건 직접 찾아보시는게 나을것같습니다. IFRS9 IFRS4-2 IFRS17 바젤3 등등
7. 인구감소시대 도래 : 우리나라 부동산은 10년주기로 하락과 상승곡선을 그리는데 그래도 꾸준히 오른 것은 인구가 꾸준히 늘어 수요가 창출되었기 때문입니다. 2022년경 인구감소시대에 들어가는데 누가 사줄지는 지켜봐야겠습니다.
8. 주택도시보증공사의 분양한도 초과 : 올 하반기부터 잔금대출에 LTV를 시행한다는 기사가 나오기 시작했습니다. 이미 HUG의 보증한도가 초과되었습니다. 또 재원을 마련하여 충당하겠지만 과거 박근혜정부같이 묻지도 따지지도 않고 보증해주진 않을겁니다. 묻지마식 집단대출은 이제 힘들겁니다.<- 이게 진짜 위험한 짓거리거든요.
9. 그럼 폭락이 오느냐? 저는 폭락은 어렵다고 봅니다. 주식과 달리 부동산은 대부분의 국민이 내 인생전부를 바쳐 구매하기에 주식처럼 부담없이 매도버튼을 누를 수 있는 재산이 아니거든요. 장기 침체현상이 올 가능성이 높습니다. 사실 이미 서울제외한 수도권 그리고 지방은 구주택 중심으로 거래가 안되는 현상이 나타나고 있습니다. TV에서 문정부 들어서서 분양이 되니마니 하는건 신규아파트 이야깁니다. 구주택자를 위한 기사는 아니에요 ㅎㅎ
10. 보유세 인상 : OECD 기준 1%가 평균입니다. 결국 OECD평균으로 수렴하게 되어있습니다. 이미 문정부에서도 그렇게 기조를 잡았구요.
두서 없이 써봤습니다. 감사합니다.
부동산 복쟁이 같으시네요ㅎ
살아생전 객관적인 글은 본적도 없고
어쩔 수 없이 까이고 까고 싸움이 일어납니다
왜냐구요? 단순히 의견이 달라서가 아니라 이건 명백한 돈문제거든요
증권시장보다 무서운 곳이 부동산 시장입니다
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